[부동산 투자] 부동산 초보자를 위한 임장 입문 가이드

 

 

 

 

‘전세가를 보면 부동산 시장이 보인다’는 말을 앞 선 글을 보고 이해가 되었다면 

전세가율을 보고 매매가의 위치를 파악하고, 수요의 흐름은 데이터로도 볼 수 있다.

 

그러나 부동산 투자에서 빠질 수 없는 한 가지,임장.

쉽게 말해, 직접 가보는 것.

현장에 답이 있다.

백번 말해도 틀리지 않는다.

내 발로 동네를 걷고, 단지를 보고, 왜 좋은지를 느껴야 하는 것.

 

1. Why - 왜 임장을 해야 하는가? 

부동산 관련 사이트가 워낙 훌륭하게 되어있어도,

그 데이터들로 실제 현장을 100% 보지 못한다.

 

부동산은 결국 ‘사람이 사는 곳’이기 때문에

그곳의 분위기, 소음, 상권, 통학로, 경사  같은 것들은

직접 발로 밟아 봐야만 알 수 있다.

 

특히 초보자일수록, 

감각이 없을수록 직접 보고, 걷고, 관찰하는 게 필요하다.

나도 몇 년째 임장을 하고 있지만,

초심을 잃지 않으려고 노력하며, 

임장을 하지 않은 지역은 투자하지 않는다.

 

2. 임장은 어떻게 시작하나요?

가장 중요한 것은  모든 걸 다 파악하고, 나가려고 하지 말고

준비가 안된 상태여도 그 지역을 '가보는 것'이 중요하다.

 

임장 하는 순서 3가지다.

1. 분위기 임장

2. 단지 임장

3. 매물임장

 

정말 초보라면 무리하지 않고,

하루에 분위기 임장 + 단지 임장 2-3군데를 추천한다.

첫 임장 지는 본인 집 근처로 하는 것이 좋다.

 

 

✔️ 나가기 전 보고 가면 좋을 것

 

1) 임장 루트 작성

- 루트 없이는 동네를 자세히 볼 수 없고, 낭비하는 시간이 많아 진다.

- 카카오맵을 이용하여, 상권 중심으로 크게 도는 'ㄹ'루트를 그린다.

* 카카오맵에서 거리재기 사용

 

2) 네이버 부동산 / 아파트 실거래가 / 호갱노노로 동네 스터디

- 랜드마크 아파트 확인 ( 아파트 실거래가 앱 → 최고가 아파트 21년 ~23년 조회 ) 

- 주변 인프라(지하철, 마트, 학군 등) 확인

- 가격은 확인하지 않는다.( 랜드마크 제외 ) 

* 현장에서 랜드마크 아파트 기준으로

이 아파트는 얼마 정도 나갈지 예상해 보고,

맞춰보는 것도 재밌고, 가치를 가장 잘 알 수 있다. 

 

3) 임장 시간 

-  주말 낮, 평일 저녁 등 다양한 시간대

-  실제 거주민들의 생활을 볼 수 있는 시간대

-  사실 시간을 떠나, 현장을 자주 가보는 것이 중요하다.

 

3. 현장에서 뭘 봐야 할까요?

임장의 핵심은 

사람들이 선호하는 생활권, 주민들의 분위기, 초등학교 접근성 등

다양하게 보고 느끼는 것이다.

 

' 절대 이어폰 절대 끼지 말기 '

* 거주민들의 화법 및 학생들의 언어도 중요한 지역 파악 요소.

 

⏵  임장 체크리스트

• 직장

- 해당 지역 내 직장이 모여 있는 곳이 있는가?

- 직장의 종류는 어떠한가?

- 직장의 규모는 어떠한가? 

• 교통

- 업무 지구 접근성이 좋은가? 

- 출퇴근 환경 (혼잡도)

- 지하철 노선의 종류 및 개수 ( 서울 및 수도권에서 유리 )

• 학군

- 학업성취율이 높은 중학교 배정 아파트인가?

- 학원가가 모여있는 학군지인가?

 

• 환경

- 1km 이내에 백화점 및 대형마트가 있는가?

- 주변에 유해시설은 없는가?

 

• 공급

- 아파트 공급이 될 수 있는 빈 땅이 있는가? 

 

4. 현장 감각을 키우는 기록의 힘

처음엔 모든 것이 헷갈리고, 어렵다.

그러므로 꼭, 기록하는 것이 중요하다.

 

📒 Auri 추천 임장 기록법

 

• 분위기 임장

-  임장 후 동별 분위기 작성  ( 간단히 작성 / 현장 분위기, 사람들 옷차림, 학원가 등 ) 

ex) 수영구 생활권별 임장분위기 작성표

 

 

• 단지 임장 

-  방문 단지명

-  방문 시간대

-  좋았던 점 3가지

-  아쉬웠던 점 3가지

-  전반적인 느낌 (한 줄 요약)

ex) 단지 임장 후 느낌, 장점, 단점, 투자분석 요약

 

이렇게 쌓인 기록이 차후 투자 시 도움이 되며, 

숫자와 감정, 환경이 연결되는 연습입니다.

 

부동산의 투자의 기본, 임장.

여러분들의 임장이 1억을 벌게 만드는 발걸음이 될 수 있습니다.